Immobilie ohne Makler verkaufen – darauf müssen Sie achten

Ratgeber zum privaten Verkauf Ihrer Wohnung oder Haus ohne Makler

Sie überlegen, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu verkaufen und möchten auf die Maklerprovision verzichten? Das ist möglich. Sie sollten jedoch einige Schritte beachten, um Fehler zu vermeiden und Risiken zu umgehen. In diesem Ratgeber möchten wir Ihnen einige Tipps an die Hand geben, die Ihnen den Verkauf ohne Makler erleichtern.

Verkehrswert einer Immobilie ermitteln

Egal, ob Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen möchten: die richtige Ermittlung des Verkehrswerts und damit des Verkaufspreises ist die erste Stolperfalle, die Sie umgehen sollten. Erfahrene Immobilienmakler wie wir bedienen sich dabei einiger Methoden und Rechenmodelle, um den Wert einer Immobilie der aktuellen Marktlage zu ermitteln. Denn: vermarkten Sie die Immobilie zu teuer, gehen Sie die Gefahr, dass die Immobilie am Markt „verbrennt“. Sie erhalten keine Anfragen und können keine Besichtigungen durchführen. Nach einigen Monaten reduzieren Sie zwangsläufig den Marktpreis und das nehmen die Interessenten wahr. Dadurch vermuten diese, dass der Preis stark verhandelbar ist und wollen entweder weitere Preisreduzierungen abwarten oder stark verhandeln.

Starten Sie zu günstig in die Vermarktung, entgehen Ihnen gegebenenfalls Gewinne aus dem Verkauf. Beide sind keine Szenarien, die Sie als Verkäufer Ihrer Immobilie weiterbringt. Folgende vereinfachte Rechenmodelle für eine Wertermittlung Ihrer Immobilie können Sie ansetzen:

Sachwertverfahren

Kapitalanleger suchen immer nach Wohnungen und Häusern, mit denen sich in der Vermietung Gewinne erzielen lassen. Bei der aktuellen Zinssituation suchen Kapitalanleger immer nach 5 % oder sogar 6 % Rendite. Das bedeutet, dass die jährlich erzielbare Kalt-Miete (abzüglich Nebenkosten) 5 % vom Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten ergibt.

Ein einfaches Rechenbeispiel zum Sachwertverfahren:
Monatliche Miete kalt: 500 € x 12 Monate = 6.000 € Miete kalt pro Jahr
Bei einer Rendite von 5 % würden Kapitalanleger ein Kaufangebot i.H.v. 120.000 € abgeben.

Natürlich müssen hier weitere Eckdaten berücksichtigt werden, wie zum Beispiel der Zustand der Wohnung, die Lage, sowie unter anderem die Höhe der gebildeten Rücklagen und anstehende Renovierungen.

Vergleichswertverfahren

Eine sehr einfache und schnelle Methode, den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren. Hierfür suchen Sie online und offline nach vergleichbaren Immobilien. Welche Immobilie bietet ähnliche Vorzüge und gegebenenfalls auch Nachteile? Der Zustand der Wohnung, die Lage, das Baujahr und erfolgte Sanierungen sind dabei besonders zu beachten. Haben Sie vergleichbare Immobilien gefunden, rechnen Sie sich den Preis pro Quadratmeter aus. Um eine aussagekräftige Menge zu haben, sollten Sie mindestens 5 – 10 vergleichbare Immobilien finden. Der Durchschnitt aller Quadratmeter-Preise ergibt dabei oft eine gute Ausgangslage. Multiplizieren Sie nun diesen Quadratmeter-Preis mit der Größe Ihrer Wohnung, so bekommen Sie einen Vergleichswert zu
vergleichbaren Immobilien. Achtung: viele Immobilien sind überteuert in der Vermarktung und können diesen Wert verfälschen. Immobilienmakler haben Tools, um zu ermitteln, wie lange Anzeigen bereits online sind. Das hilft, überteuerte Angebote herauszufiltern.

Das sind zwei von vielen Rechenmodellen, die Makler vornehmen, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Weitere Modelle sind zum Beispiel das Abschreibungsverfahren und das Sanierungsverfahren. Immobilienmakler verfügen darüber hinaus über fundierte regionale Kenntnisse, die bei der Kaufpreisermittlung eine wichtige Rolle spielen.

Welche Dokumente benötigen Sie zum Verkauf der Immobilie?

Es gibt Dokumente, die beim Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses unbedingt notwendig sind, vor allem, wenn ein Käufer die Immobilie über eine Bank finanziert. Sie sind bis auf wenige Ausnahmen rechtlich dazu verpflichtet, einen gültigen Energieausweis zu Besichtigungen vorzuweisen. Einen Energieausweis können Sie zum Beispiel bei Energieberatern anfertigen lassen. Darüber hinaus benötigen Sie zwingend einen aktuellen Grundbuchauszug, eine qualifizierte Wohnflächenberechnung oder einen bemaßten Grundriss, einen Nachweis über die aktuelle Gebäudeversicherung sowie eine amtliche Flurkarte des Grundstücks. Verkaufen Sie eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, so benötigen Sie die Teilungserklärung mit den Aufteilungsplänen, die letzten 3 WEG-Protokolle, die letzten 3 Wirtschaftspläne und die letzten 3 Betriebskostenabrechnungen. Diese Dokumente können Sie in der Regel bei der Hausverwaltung anfordern.

Notarvertrag, Schlüsselübergabe und Verkauf: wann findet was statt?

Haben Sie einen Käufer gefunden, so müssen Sie beim Notar einen Termin vereinbaren, um den Verkauf notariell zu beurkunden. Prüfen Sie vorher immer die Finanzierungsbestätigung des Käufers, sodass die Kaufpreiszahlung gesichert ist. Der Notar wird von Ihnen und den Käufern alle notwendigen Informationen einholen, um den Kaufvertragsentwurf zu erstellen. Diesen Kaufvertragsentwurf bekommen Sie vorab meist digital zugesendet. Der Notarvertrag ist ein wichtiges Element des Verkaufs und beinhaltet alle vertraglichen Details. Hier können sich einige Dinge einschleichen, die Sie sich für Sie negativ auswirken können. Prüfen Sie daher diesen Vertragsentwurf intensiv. Holen Sie sich dazu am besten Hilfe von einem Fachmann, der sich mit Notarverträgen beim Immobilienverkauf auskennt.

Immobilienmakler prüfen die Verträge sehr intensiv, bevor sie an die Verkäufer verschickt werden.

Der Notarvertrag bildet zunächst den Grundstein zum Eigentumsübergang. Die Immobilie geht nach dem Notarvertrag noch nicht an die neuen Eigentümer über. Je nach Immobilie, muss der Notar einige Schritte vorbereiten und informiert sie, sobald alle Grundlagen für den Eigentumsübergang geschaffen sind. Dazu gehört zum Beispiel die Löschung alter Grundschulden, die Eigentumsumschreibung (Auflassung) im Grundbuch und die Bestellung der neuen Grundschuld. Der Notar verschickt anschließend eine sogenannte Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer und Verkäufer. Sobald der Kaufpreis gezahlt wurde, kann der Schlüssel übergeben werden. Übergeben Sie keinesfalls vor der Kaufpreiszahlung den Schlüssel. Diese vermeintlich kleine Handlung, kann große Konsequenzen nach sich ziehen, was die Gefahr birgt, dass Sie den Kaufpreis nicht oder nur teilweise gezahlt
bekommen.

Immobilie verkaufen ohne Makler: Voller Service, kleiner Preis

Sie merken schon, dass anhand dieser Beispiele der Verkauf einer Immobilie viele Stolperfallen bietet. Immobilienmakler unterstützen Sie beim gesamten Prozess und nehmen Ihnen diese Risiken ab. Es ist daher immer ratsam, einen professionellen und geschulten Immobilienmakler zum Verkauf der Wohnung oder des Hauses zu engagieren. Sollten Sie dennoch vorhaben, privat zu verkaufen und trotzdem die wichtigsten Stolperfallen zu vermeiden, bieten wir Ihnen kostengünstige Servicepakete an.