Haus oder Wohnung verkaufen ohne Makler – darauf müssen Sie achten

Sie überlegen, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu verkaufen und möchten auf die Maklerprovision verzichten? Das ist grundsätzlich möglich. Sie sollten jedoch einige Schritte beachten, um Fehler zu vermeiden und Risiken zu umgehen. Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand und die Zeit, die ein Hausverkauf ohne Makler mit sich bringt.

In diesem Ratgeber möchten wir Ihnen einen Überblick über den gesamten Verkaufsprozess geben und Ihnen einige Tipps an die Hand geben, die Ihnen den Verkauf ohne Makler erleichtern.

Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler? Der Ablauf im Überblick

Bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen, möchten wir Ihnen zunächst einen Überblick über den gesamten Verkaufsprozess geben. So wissen Sie, welche Schritte auf Sie zukommen und wo die größten Risiken liegen.

Der Ablauf eines Hausverkaufs ohne Makler umfasst folgende Schritte:

1. Den Wert Ihrer Immobilie ermitteln und einen realistischen Verkaufspreis festlegen
2. Alle notwendigen Unterlagen zusammenstellen
3. Ein Exposé erstellen und Ihre Immobilie professionell präsentieren
4. Die Vermarktung starten und Interessenten auf Ihre Immobilie aufmerksam machen
5. Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchführen
6. Einen geeigneten Käufer auswählen und dessen Bonität prüfen
7. Den Kaufvertrag beim Notar abschließen
8. Die Schlüsselübergabe nach Eingang des Kaufpreises durchführen

Jeder dieser Schritte birgt Risiken, die wir Ihnen im Folgenden erläutern möchten – damit Sie gut vorbereitet in den Immobilienverkauf ohne Makler starten können.

Den Wert Ihrer Immobilie richtig ermitteln

Egal, ob Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen möchten: Die richtige Ermittlung des Werts und damit des Verkaufspreises ist die erste Stolperfalle, die Sie umgehen sollten. Erfahrene Immobilienmakler wie wir bedienen uns dabei einiger Methoden und Rechenmodelle, um den Wert einer Immobilie entsprechend der aktuellen Marktlage zu ermitteln.

Denn: Vermarkten Sie die Immobilie zu teuer, gehen Sie die Gefahr ein, dass die Immobilie am Markt „verbrennt". Sie erhalten keine Anfragen und können keine Besichtigungen durchführen. Nach einigen Monaten reduzieren Sie zwangsläufig den Verkaufspreis und das nehmen die Interessenten wahr. Dadurch vermuten diese, dass der Preis stark verhandelbar ist und wollen entweder weitere Preisreduzierungen abwarten oder stark verhandeln.

Starten Sie zu günstig in die Vermarktung, entgehen Ihnen gegebenenfalls Gewinne aus dem Verkauf. Beide sind keine Szenarien, die Sie als Verkäufer Ihrer Immobilie weiterbringen. Folgende vereinfachte Rechenmodelle für eine Wertermittlung Ihrer Immobilie können Sie ansetzen:

Ertragswertverfahren – für vermietete Wohnungen

Kapitalanleger suchen immer nach Wohnungen und Häusern, mit denen sich in der Vermietung Gewinne erzielen lassen. Bei der aktuellen Zinssituation suchen Kapitalanleger immer nach 5 % oder sogar 6 % Rendite. Das bedeutet, dass die jährlich erzielbare Kaltmiete (abzüglich Nebenkosten) 5 % vom Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten ergibt.

Ein einfaches Rechenbeispiel:

Monatliche Kaltmiete: 500 € × 12 Monate = 6.000 € Kaltmiete pro Jahr

Bei einer Rendite von 5 % würden Kapitalanleger ein Kaufangebot in Höhe von 120.000 € inkl. Kaufnebenkosten abgeben.

Natürlich müssen hier weitere Eckdaten berücksichtigt werden, wie zum Beispiel der Zustand der Wohnung, die Lage sowie unter anderem die Höhe der gebildeten Rücklagen und anstehende Renovierungen.

Vergleichswertverfahren – die einfachste Methode für Verkäufer

Eine sehr einfache und schnelle Methode, den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren. Hierfür suchen Sie online und offline nach vergleichbaren Immobilien. Welche Immobilie bietet ähnliche Vorzüge und gegebenenfalls auch Nachteile? Der Zustand der Wohnung, die Lage, das Baujahr und erfolgte Sanierungen sind dabei besonders zu beachten.

Haben Sie vergleichbare Immobilien gefunden, rechnen Sie sich den Preis pro Quadratmeter aus. Um eine aussagekräftige Menge zu haben, sollten Sie mindestens 5 bis 10 vergleichbare Immobilien finden. Der Durchschnitt aller Quadratmeterpreise ergibt dabei oft eine gute Ausgangslage. Multiplizieren Sie nun diesen Quadratmeterpreis mit der Größe Ihrer Wohnung, so bekommen Sie einen Vergleichswert zu vergleichbaren Immobilien.

Achtung: Viele Immobilien sind überteuert in der Vermarktung und können diesen Wert verfälschen. Immobilienmakler haben Tools, um zu ermitteln, wie lange Anzeigen bereits online sind. Das hilft, überteuerte Angebote herauszufiltern.

Das sind zwei von vielen Rechenmodellen, die Makler vornehmen, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Weitere Modelle sind zum Beispiel das Sachwertverfahren oder das Sanierungsverfahren. Immobilienmakler verfügen darüber hinaus über fundierte regionale Kenntnisse, die bei der Ermittlung des Verkaufspreises eine wichtige Rolle spielen.

Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf ohne Makler

Es gibt Unterlagen, die beim Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses unbedingt notwendig sind, vor allem, wenn ein Käufer die Immobilie über eine Bank finanziert. Sie sind bis auf wenige Ausnahmen rechtlich dazu verpflichtet, einen gültigen Energieausweis zu Besichtigungen vorzuweisen. Einen Energieausweis können Sie zum Beispiel bei Energieberatern anfertigen lassen.

Für jedes Haus und jede Wohnung benötigen Sie:

• Gültiger Energieausweis
• Aktueller Grundbuchauszug (i.d.R. nicht älter als 3 Monate)
• Qualifizierte Wohnflächenberechnung oder bemaßter Grundriss
• Nachweis über die aktuelle Gebäudeversicherung
• Amtliche Flurkarte des Grundstücks

Zusätzlich bei Eigentumswohnung:

Verkaufen Sie eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, so benötigen Sie darüber hinaus:

• Teilungserklärung mit den Aufteilungsplänen
• Die letzten 3 WEG-Protokolle
• Die letzten 3 Wirtschaftspläne
• Die letzten 3 Hausgeldabrechnungen

Diese Unterlagen können Sie in der Regel bei der Hausverwaltung anfordern. Planen Sie hierfür ausreichend Zeit ein, da manche Dokumente nicht sofort verfügbar sind.

Exposé erstellen und Ihre Immobilie vermarkten

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen möchten, müssen Sie die Vermarktung selbst in die Hand nehmen. Das beginnt mit einem professionellen Exposé, das Ihre Immobilie ins beste Licht rückt und Kaufinteressenten anspricht.

Was gehört in ein gutes Exposé?

Ein überzeugendes Exposé sollte folgende Elemente enthalten:

• Aussagekräftige, helle Fotos Ihrer Immobilie
• Einen Grundriss mit Maßen
• Eine detaillierte Objektbeschreibung mit Angaben zu Größe, Zimmern, Ausstattung, Baujahr und durchgeführten Sanierungen
• Die relevanten Angaben aus dem Energieausweis
• Informationen zur Lage und Infrastruktur
• Den Verkaufspreis

Professionelle Fotos machen dabei einen großen Unterschied. Nehmen Sie sich die Zeit, Ihre Immobilie aufzuräumen und für gute Beleuchtung zu sorgen. Fotografieren Sie die Räume am besten aus den Ecken, um sie größer wirken zu lassen.

Wo können Sie Ihre Immobilie inserieren?

Um Käufer zu erreichen, sollten Sie Ihre Immobilie auf verschiedenen Kanälen bewerben. Dazu gehören Immobilienportale wie ImmoScout24 und Immowelt, aber auch Social Media und regionale Zeitungen können sinnvoll sein.

Beachten Sie dabei, dass Inserate auf den großen Immobilienportalen für Privatverkäufer oft mit Kosten verbunden sind. Darüber hinaus sollten Sie den zeitlichen Aufwand nicht unterschätzen: Anfragen beantworten, Termine koordinieren und Interessenten informieren – all das kostet Zeit, die Sie als Verkäufer einplanen sollten.

Besichtigungen durchführen und Käufer finden

Haben Interessenten auf Ihre Anzeige reagiert, stehen Besichtigungen an. Auch dieser Schritt erfordert Vorbereitung und Zeit.

Ihre Immobilie auf Besichtigungen vorbereiten

Bevor Sie Kaufinteressenten durch Ihr Haus oder Ihre Wohnung führen, sollten Sie einige Vorbereitungen treffen. Räumen Sie auf, erledigen Sie kleine Reparaturen und sorgen Sie für eine angenehme Atmosphäre. Lüften Sie die Wohnung kräftig vor jeder Besichtigung durch.

Termine mit Interessenten koordinieren

Die Koordination von Besichtigungsterminen kann schnell zeitintensiv werden, besonders wenn Sie berufstätig sind. Planen Sie für jede Besichtigung ausreichend Zeit ein, um die Fragen der Kaufinteressenten in Ruhe beantworten zu können.

Die Bonität der Käufer prüfen

Ein wichtiger Schritt, den viele Verkäufer nicht beachten: Bevor Sie in ernsthafte Verhandlungen mit einem Käufer einsteigen, sollten Sie dessen Finanzierungsbestätigung anfordern. So stellen Sie sicher, dass der Interessent die Immobilie auch tatsächlich bezahlen kann. Diese sorgfältige Prüfung spart Ihnen viel Zeit und im schlimmsten Fall auch Kosten.

Kaufvertrag und Notartermin – so läuft der Hausverkauf ohne Makler ab

Haben Sie einen Käufer gefunden, so müssen Sie beim Notar einen Termin vereinbaren, um den Verkauf notariell zu beurkunden. Prüfen Sie vorher immer die Finanzierungsbestätigung des Käufers, sodass die Kaufpreiszahlung gesichert ist.

Der Notar wird von Ihnen und dem Käufer alle notwendigen Informationen einholen, um den Kaufvertrag zu erstellen. Diesen Kaufvertrag bekommen Sie vorab meist digital zugesendet.

Den Kaufvertrag sorgfältig prüfen

Der Kaufvertrag ist ein wichtiges Element des Verkaufs und beinhaltet alle vertraglichen Details. Hier können sich einige Dinge einschleichen, die sich für Sie negativ auswirken können. Prüfen Sie daher diesen Vertragsentwurf intensiv. Holen Sie sich dazu am besten Hilfe von einem Fachmann, der sich mit Kaufverträgen beim Immobilienverkauf auskennt.

Immobilienmakler prüfen die Verträge sehr intensiv, bevor sie an die Verkäufer verschickt werden.

Nach dem Notartermin

Der Kaufvertrag bildet zunächst den Grundstein zum Eigentumsübergang. Die Immobilie geht nach dem Notartermin noch nicht an die neuen Eigentümer über. Je nach Immobilie muss der Notar einige Schritte vorbereiten und informiert Sie, sobald alle Grundlagen für den Eigentumsübergang geschaffen sind. Dazu gehört zum Beispiel:

• Die Bestellung der neuen Grundschuld
• Die Löschung alter Grundschulden
• Die Eigentumsumschreibung (Auflassung) im Grundbuch

Der Notar verschickt anschließend eine sogenannte Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer und Verkäufer.

Schlüsselübergabe – erst nach Zahlung des Kaufpreises

Sobald der Kaufpreis gezahlt wurde, kann der Schlüssel übergeben werden.

Wichtig: Übergeben Sie keinesfalls vor der Kaufpreiszahlung den Schlüssel. Diese vermeintlich kleine Handlung kann große Konsequenzen nach sich ziehen, was die Gefahr birgt, dass Sie den Kaufpreis nicht oder nur teilweise gezahlt bekommen.

Erstellen Sie bei der Übergabe ein Übergabeprotokoll, in dem Sie den Zustand der Immobilie, die Zählerstände und die übergebenen Schlüssel dokumentieren.

Haus verkaufen ohne Makler – Vorteile und Nachteile im Überblick

Bevor Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, möchten wir Ihnen einen ehrlichen Überblick über die Vorteile und Nachteile geben.

Vorteile beim Hausverkauf ohne Makler

• Maklerprovision sparen: Je nach Region können Sie 3 bis 4 Prozent des Kaufpreises einsparen
• Volle Kontrolle: Sie bestimmen selbst über Preis, Vermarktung und Ablauf
• Direkter Kontakt: Sie sprechen direkt mit Käufern ohne Zwischenperson

Nachteile beim Hausverkauf ohne Makler

• Hoher Zeitaufwand: Vermarktung, Besichtigungen und die Kommunikation mit Interessenten kosten viel Zeit
• Risiken bei der Bewertung: Ohne Marktkenntnis setzen viele Verkäufer den Verkaufspreis falsch an – zu hoch oder zu niedrig
• Risiken beim Kaufvertrag: Fehler im Kaufvertrag können Sie teuer zu stehen kommen
• Fehlende Erfahrung: Bei Verhandlungen und rechtlichen Fragen fehlt oft das nötige Know-how
• Käufer erwarten Preisnachlass: Viele Interessenten versuchen, die „gesparte" Maklerprovision herunterzuhandeln

Sie möchten ohne Makler verkaufen, aber nicht auf Unterstützung verzichten?

Sie merken schon, dass anhand dieser Beispiele der Verkauf einer Immobilie viele Stolperfallen bietet. Es ist daher immer ratsam, einen professionellen und geschulten Immobilienmakler zum Verkauf der Wohnung oder des Hauses zu engagieren. Immobilienmakler unterstützen Sie beim gesamten Prozess und nehmen Ihnen diese Risiken ab.

Sollten Sie dennoch vorhaben, privat zu verkaufen und trotzdem die wichtigsten Stolperfallen zu vermeiden, bieten wir Ihnen kostengünstige Servicepakete an:

Gerne bieten wir Ihnen auch individuelle Servicepakete an.
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