Mietrechtsreform 2026 – Die wichtigsten Änderungen für Mieter und Eigentümer

Hinweis: Der Referentenentwurf befindet sich Stand April 2026 noch im Gesetzgebungsverfahren. Wir aktualisieren diesen Artikel, sobald das Gesetz verabschiedet ist.

Was ändert sich 2026? – Ein Überblick

Nachdem bereits im Jahr 2025 im Rahmen vom sogenannten „Mietrecht I“ die Mietpreisbremse verlängert wurde, folgt 2026 mit dem Gesetzesentwurf „Mietrecht II“ der nächste Reformschritt. Hintergrund ist ein weiterhin stark angespannter Mietmarkt insbesondere in Großstädten, wo sich die Angebotsmieten seit 2010 teils verdoppelt haben.

Die Reform zielt vor allem darauf ab, Schlupflöcher zu schließen und die Mietpreisbremse wirksamer zu machen.

Die 5 wichtigsten Änderungen im Überblick:

• Deckelung von Indexmieten auf 3,5 % pro Jahr
• Regelungen zum Aufschlag bei möblierten Wohnungen
• Klare Regeln für Kurzzeitvermietung
• Schonfristzahlung gilt künftig auch bei ordentlicher Kündigung
• Erweiterung bei der Modernisierungsumlage (bis 20.000 €)

Wichtig: Die meisten Regelungen gelten nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – also nicht bundesweit. Eine Übersicht der Gebiete und Regionen in Baden-Württemberg, die als „angespannt“ identifiziert wurden, finden Sie auf der Website des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen.

Der Gesetzesentwurf ist derzeit weder in Kraft noch verabschiedet. Es handelt sich um einen Referentenentwurf.

Indexmiete: Deckel bei 3,5 % pro Jahr

Was ist eine Indexmiete?

Die Indexmiete ist vor allem bei Kapitalanlegern beliebt. Dabei wird die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex, also an die Inflation gekoppelt. Das bedeutet, dass der Vermieter die Mietpreise jährlich an der von der Bundesregierung veröffentlichten Inflation bzw. Deflation anpassen kann, beziehungsweise muss. Vermietern ist es gleichzeitig jedoch nicht gestattet, die klassische Mieterhöhung an den Marktpreisen anzupassen oder Modernisierungsumlagen auf die Miete vorzunehmen. Es ist somit ein sehr vereinfachtes Verfahren der Mieterhöhung.

Bisher bestand keine Obergrenze für Erhöhungen oder Reduzierungen. Steigt die Inflation stark, kann auch die Miete entsprechend stark steigen. Gerade in den Jahren 2022–2024 kam es dadurch zu Mietsteigerungen von bis zu 7 % jährlich.

Was ist neu im Gesetzesentwurf?

• Maximale Erhöhung um 3,5 % pro Jahr (Deckelung)
• Gilt auch in die andere Richtung: Bei Deflation muss gesenkt werden
• Regelung gilt nur in angespannten Wohnungsmärkten

Praxisbeispiel:

Was passiert, wenn Vermieter nicht jährlich erhöhen?

Hier wird es praktisch relevant: Sie müssen die Entwicklung jahrweise nachvollziehen. Eine „pauschale Nachholung“ über mehrere Jahre ist rechtlich nicht vorgesehen – jede Periode zählt einzeln. D.h. wenn die Miete 5 Jahre nicht erhöht wurde, können Sie nicht den Mittelwert der letzten 5 Jahre anlegen, sondern müssen jedes Jahr einzeln berechnen.

Einordnung der neuen Regelung:

Historisch betrachtet (1991 – 2025) kam es erst in 4 Jahren zu einer Inflation über 3,5 % (1992, 1993, 2022, 2023). Quelle: Destatis (Statistisches Bundesamt).
Für viele Vermieter ist die Deckelung daher kein gravierender Einschnitt, sondern eher ein Sicherheitsnetz für Mieter.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?

Indexmietverträge bleiben attraktiv – aber:

• Erhöhungen regelmäßig und sauber dokumentieren
• Entwicklung jährlich prüfen und umsetzen
• Jährliche Höchstgrenze von 3,5 % beachten

Möblierte Wohnungen: Neue Regelungen zum Aufschlag

Möblierte Wohnungen waren bislang ein beliebtes Modell, um höhere Mieten durchzusetzen - oft mit wenig Transparenz. Hier wurde die Mietpreisbremse durch undurchsichtige Möblierungen ausgehebelt. Das Problem bisher: Möblierungszuschläge wurden selten separat ausgewiesen. Für Mieter war kaum nachvollziehbar, ob die Miete zulässig ist.

Was ändert sich im neuen Entwurf?

• Zuschlag für die Möblierung muss vor Vertragsabschluss klar ausgewiesen werden
• Ohne Ausweisung gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert
• Neue Obergrenze des Zuschlags für Möblierung

Berechnung des Möblierungsaufschlags:

• Max. 1 % des (Anschaffungs-)Werts pro Monat
• Aber: Deckel bei 5 % der ortsüblichen Kaltmiete
• Möbel müssen jährlich abgeschrieben werden

Wichtige Einschränkung: Wenn die Möblierung bereits im Mietspiegel enthalten ist, ist kein zusätzlicher Zuschlag möglich. Das ist allerdings sehr selten der Fall.

Praxisbeispiel:

Wenn Sie die Wohnung im Wert von 15.000 € möblieren, darf der Zuschlag maximal 150 € betragen (1 %). Aber nur, wenn die 5 % der ortsüblichen Kaltmiete laut Mietspiegel nicht überschritten werden. Bei 500 € Kaltmiete beträgt der Möblierungszuschlag also maximal 25 € (5 %).
Gerade bei kleinen Wohnungen ergibt das einen sehr begrenzten Spielraum. Außerdem müssen die Möbel über die Jahre abgeschrieben werden, was den Wert der Möbel und damit den Aufschlag reduziert.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?

• Möblierung sauber kalkulieren
• Zuschlag explizit im Mietvertrag ausweisen
• Keine „versteckten Aufschläge“ mehr möglich
• Abschreibung der Möbel beachten
• Die Wohnung muss voll ausgestattet sein

Kurzzeitvermietung: Strengere Regeln

Kurzzeitvermietungen waren bisher ein Graubereich – und wurden häufig genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Bei einer Kurzzeitvermietung wird kein klassischer Mietvertrag unterzeichnet und fällt somit nicht in die Mietpreisbremse. Die bisherige Rechtsprechung hat unterschiedliche Zeiten und Befristungen als Kurzzeitmiete angesehen.

Die bisherige Regelung sah einen „Vorübergehender Gebrauch“ vor, was rechtlich sehr unscharf formuliert ist. Es bestand keine klare zeitliche Grenze.

Was ändert sich im „Mietrecht 2“?

• Maximale Dauer: 6 Monate
• Mieter muss einen besonderen Bedarf nachweisen
• Kein dauerhafter Lebensmittelpunkt erlaubt

Die neue Rechtsprechung spricht von „Wohnraum, der vom Mieter für einen besonderen Bedarf für einen Zeitraum von bis zu 6 Monaten angemietet wird." Der Mieter muss formulieren, warum er einen vorübergehenden Bedarf hat. Dabei darf es sich nicht um seinen Lebensmittelpunkt handeln. Ansonsten ist die Befristung nichtig und der Vertrag als unbefristet geschlossen und unterliegt der Mietpreisbremse.

Typische Fälle:

• Projektarbeit
• Studium / Praktikum
• beruflicher Aufenthalt

Wichtig: Mehrere Verträge sind möglich, aber insgesamt dürfen die 6 Monate nicht überschritten werden. Wenn kein Grund angegeben wird, gilt der Vertrag als unbefristet.

Eine Möblierung der Wohnung ist nicht vorgeschrieben aber in der Praxis sinnvoll.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?

• Kurzzeitvermietung sauber begründen und dokumentieren
• Verträge rechtssicher gestalten
• Risiko vermeiden, unbeabsichtigt ein unbefristetes Mietverhältnis einzugehen

Schonfristzahlung: Mieter erhalten einmaligen Schutz auch bei ordentlicher Kündigung

Was ist eine Schonfristzahlung?

Zahlt ein Mieter Mietrückstände nicht und kommt mit 2 Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter dem Mieter kündigen. Ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten ermöglicht eine außerordentliche Kündigung. Diese außerordentliche Kündigung wurde aufgehoben, wenn der Mieter die vollständigen Rückstände nach Erhalt der Kündigung gezahlt hat.

Warum benötigt es eine neue Regelung

Vermieter haben in der Regel eine außerordentliche und eine ordentliche Kündigung ausgesprochen. Die Zahlung der Rückstände hat bisher nur die außerordentliche Kündigung aufgehoben, nicht die ordentliche. Das bedeutet, der Mieter musste die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist dennoch räumen.

Neue Regelung:

• Einmalige Zahlung hebt auch die ordentliche Kündigung auf
• Gilt nur einmal pro Mietverhältnis

Ziel: Vermeidung von Wohnungsverlust und Obdachlosigkeit. Mieter haben dadurch einen „Freischuss“.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?

• Zahlungsrückstände lückenlos dokumentieren
• Kündigungsstrategie überdenken
• Mehr Schutz für Mieter – weniger Durchgriff im Ernstfall
• Bei einem weitern Vergehen, ist die Kündigung möglich

Sanierungsumlage: Vereinfachtes Verfahren wird ausgeweitet

Dieser Änderungsvorschlag ist die einzige klar vermieterfreundliche Änderung der Reform. Sie macht es möglich, bei der vereinfachten Sanierungsumlage höhere Sanierungskosten auf die Miete umzulegen. Ziel der Anpassung ist es, dass das Sanieren und Modernisieren von Mietwohnungen attraktiver gestaltet werden soll.

Bisherige Regelung der Sanierungsumlage

8 % der Modernisierungskosten alle 6 Jahre je Wohneinheit sind umlagefähig auf die Jahres-Netto-Kaltmiete, solange keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde. Als Sanierung gelten keine Reparaturen oder Schönheitsrenovierungen. Es muss sich um eine Gebrauchswerterhöhung handeln. Zum Beispiel muss die Sanierung einen positiven Einfluss auf die Energieeffizienz haben, den Wasserbrauch reduzieren oder einen höheren Wohnstandard nach sich ziehen. Ein neuer Bodenbelag, gestrichene Wände oder ähnliches gilt nicht als Sanierung.

Zusätzlich muss eine sehr komplizierte Berechnung des Instandhaltungsanteils durchgeführt werden. Dafür wurde bereits ein vereinfachtes Verfahren für Sanierungen bis 10.000 € eingeführt.

Was ändert sich im neuen Gesetzesentwurf?

Die Grenze des vereinfachten Verfahrens steigt auf 20.000 €. Das vereinfachte Verfahren sieht vor, dass der Instandhaltungsaufwand pauschal abgezogen wird. Das bedeutet, dass 30 % der Sanierungskosten pauschal abgezogen werden, während 70 % umlegbar sind.

Rechenbeispiel für den Einbau neuer, energetischer Fenster

Wichtig:

• Gilt nur für echte Modernisierung
• Nicht für:
  
  • Reparaturen
  • Schönheitsrenovierungen

Das Bundesjustizministerium hat im Februar 2026 den Referentenentwurf zur Mietrechtsreform vorgelegt – das sogenannte „Mietrecht II". Die Reform bringt neue Rechte für Mieter, aber auch konkrete Auswirkungen für Eigentümer und Kapitalanleger. In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Änderungen – und was sie jeweils für Sie als Eigentümer bedeuten.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?

• Modernisierungen werden planbarer und einfacher
• Weniger Bürokratie
• Besonders interessant für private Kleinvermieter

Fazit – Was Sie als Eigentümer jetzt tun sollten

Die Mietrechtsreform 2026 bringt vor allem mehr Mieterschutz, ohne jedoch drastisch in die Wirtschaftlichkeit von Immobilien einzugreifen. Indexmieten werden gedeckelt, möblierte Vermietung transparenter, und Kurzzeitverträge klarer geregelt – gleichzeitig wird die Modernisierungsumlage ausgeweitet.

Ihre nächsten Schritte:

• Mietverträge prüfen (insbesondere Indexmiete)
• Möblierungszuschläge sauber ausweisen
• Kurzzeitvermietungen rechtssicher gestalten
• Modernisierungen strategisch planen

Einordnung: Die Reform ist moderat. Sie erhöht die Regulierung, bleibt aber für Kapitalanleger weiterhin kalkulierbar.
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Quellen:
Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen
Destatis (Statistisches Bundesamt)
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
Immocation

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