Marktwert einer Immobilie ermitteln: So funktioniert die Analyse

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und fragen sich, was sie eigentlich wert ist? Eine Marktwertanalyse gibt Ihnen die Antwort. Sie zeigt, welchen Preis Sie realistisch am Markt erzielen können. In diesem Ratgeber erklären wir, was eine Marktwertanalyse ist, wie sie funktioniert und welche Faktoren den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen.

Was ist eine Marktwertanalyse?

Eine Marktwertanalyse ist die professionelle Ermittlung des aktuellen Marktwerts einer Immobilie. Ziel ist es, herauszufinden, welchen Preis ein Haus oder eine Wohnung unter normalen Bedingungen auf dem aktuellen Immobilienmarkt erzielen kann.

Der Marktwert beschreibt also den realistisch erzielbaren Verkaufspreis, der sich aus den Eckdaten der Immobilie, aber auch dem Angebot und der Nachfrage ergibt. Diese Analyse bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie. Eine realistische Einwertung ist sehr wichtig für die Vermarktung. Ein zu hoher oder zu niedriger Angebotspreis kann den Verkauf erheblich erschweren.

Ziel der Marktwertanalyse

Der wichtigste Zweck einer Marktwertanalyse ist die Festlegung eines realistischen Verkaufspreises. Sie verhindert, dass eine Immobilie zu teuer angeboten wird und dadurch lange auf dem Markt bleibt und „verbrennt“. Gleichzeitig sorgt sie dafür, dass Eigentümer ihre Immobilie nicht unter Wert verkaufen. Außerdem schafft sie Transparenz und eine solide Grundlage für Preisverhandlungen mit Interessenten.

Unterschied zu einem offiziellen Gutachten

Eine Marktwertanalyse ist keine formelle Immobilienbewertung für rechtliche Zwecke. Während ein Gutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen erstellt wird und beispielsweise vor Gericht verwendet werden kann, dient die Marktwertanalyse in erster Linie der Preisfindung beim Verkauf. Sie ist meist weniger umfangreich, erfasst gegenüber einem offiziellen Gutachten oftmals viel genauer die aktuellen Marktdaten.

Wann braucht man eine Marktwertanalyse?

Eine Marktwertanalyse ist in vielen Situationen sinnvoll, zum Beispiel:

• beim Verkauf einer Immobilie
• bei einer Scheidung, wenn Vermögen aufgeteilt wird
  
• bei einer Erbschaft
• vor einer Vermietung oder Investitionsentscheidung

Wenn Sie beispielsweise ein geerbtes Haus verkaufen möchten, hilft eine fundierte Bewertung dabei, den richtigen Verkaufspreis festzulegen. Mehr dazu erfahren Sie im Artikel „Geerbtes Haus verkaufen“.

Marktwert vs. Verkehrswert – was ist der Unterschied?

Die Begriffe Marktwert und Verkehrswert werden häufig als Synonym verwendet. Dennoch gibt es einen kleinen Unterschied.

Verkehrswert – der gesetzliche Begriff

Der Verkehrswert ist im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Er beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden kann – ohne außergewöhnliche oder persönliche Umstände. Dieser Wert wird häufig im Rahmen eines offiziellen Gutachtens ermittelt.

Marktwert – der praxisnahe Begriff

Der Begriff Marktwert wird vor allem in der Praxis von Maklern und Banken verwendet. Gemeint ist damit der Preis, der aktuell auf dem Immobilienmarkt erzielbar ist. Inhaltlich unterscheidet sich der Marktwert nur sehr gering vom Verkehrswert. Beide beschreiben den realistischen Preis, den Käufer bereit sind zu zahlen. Der Marktwert orientiert sich meist exakter an der aktuellen Marktlage, da Immobilienmakler und Banken Veränderungen am Markt sehr viel schneller erfassen und in die Bewertungen mit einfließen lassen.

Wann ist der Unterschied relevant?

Der Unterschied spielt vor allem eine Rolle bei:

• gerichtlichen Verfahren
• steuerlichen Bewertungen
• offiziellen Verkehrswertgutachten

Erfahren Sie hier kostenfrei den Marktwert Ihrer Immobilie: Immobilienwert ermitteln.

Welche Faktoren beeinflussen den Marktwert Ihrer Immobilie?

Der Marktwert einer Immobilie hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Einige davon können Eigentümer beeinflussen, andere ergeben sich aus der Lage oder dem Marktumfeld.

Lage der Immobilie - Mikrolage und Makrolage

Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren für den Immobilienwert. Die Makrolage beschreibt dabei das große Bild, wie die Stadt, Region, Wirtschaftskraft, Infrastruktur, öffentliche Anbindung und weitere Faktoren.

Die Mikrolage dagegen beschreibt unmittelbare Umgebung, Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, und viele weitere Gegebenheiten rund um die Immobilie. Selbst innerhalb einer Stadt können Immobilienpreise stark variieren. Beide Faktoren spielen eine entscheidende Rolle bei der Nachfrage am Markt und damit dem Marktwert der Immobilie.

Größe der Immobilie und Grundstücksfläche

Auch die Größe einer Immobilie beeinflusst den Marktwert. Wichtige Kriterien für Käufer sind zum Beispiel:

• Wohnfläche
• Grundstücksgröße
• Anzahl der Zimmer
• Grundriss und Nutzbarkeit

Baujahr und Zustand

Das Baujahr gibt Kaufinteressenten Hinweise auf die Bauweise und mögliche notwendige Modernisierungen. Jüngere Häuser sind in der Regel von einer höherwertigen Bausubstanz und erfüllen gewisse Standards, die mit den Jahren verpflichtend wurden. Ein gut gepflegtes oder saniertes Gebäude kann deutlich mehr wert sein als ein vergleichbares Objekt mit Renovierungsbedarf.

Die Ausstattung der Wohneinheit

Die Ausstattung der Immobilie spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Neben der Ausstattung innerhalb einer Wohnung, gehört dazu aber auch die Ausstattung von Gemeinschaftseigentum bei Mehrfamilienhäusern. Zur Ausstattung, die den Marktwert einer Immobilie beeinflussen, zählen unter anderem:

• Heizungsanlage (Befeuerungsart und Baujahr)
• Fensterqualität und Baujahr
• Modernisierungen an der Fassade und dem Dach
• Badezimmer und Küche
• Balkon, Terrasse oder Garten
• Garage oder Stellplatz

Die Energieeffizienz einer Immobilie

Durch steigende Energiekosten und staatliche Vorgaben gewinnt die Energieeffizienzklasse einer Immobilie immer mehr Bedeutung. Immobilien mit guter Energieklasse sind für Käufer oft attraktiver und erzielen höhere Preise. Immobilien mit einer schlechteren Energieeffizienzklasse weisen auf mögliche notwendige energetische Sanierungen hin.

Aktuelle Marktlage und Nachfrage

Neben den oben erläuterten objektbezogenen Faktoren beeinflusst auch die aktuelle Marktsituation den Preis. Wenn die Nachfrage in der Region hoch und das Angebot gering ist, steigen die Preise. Umgekehrt sinkt der Marktwert in Regionen mit geringer Nachfrage.

Wie wird eine Marktwertanalyse durchgeführt?

Schritt 1: Unterlagen sichten und vorbereiten

Zunächst ist es wichtig, dass Sie alle Unterlagen der Immobilie zusammensuchen und sichten. Es gibt einige Unterlagen, die beim Verkauf verpflichtend sind, andere sind für Käufer relevant, um eine fundierte Kaufentscheidung treffen zu können. Dazu gehören beispielsweise:

• Bemaßte Grundrisse und / oder eine Wohnflächenberechnung
• Ein aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
• Baupläne und Lageplan
• Bei Mehrfamilienhäusern die letzten 3 WEG-Protokolle, die Hausgeldabrechnung und der aktuelle Wirtschaftsplan
• Gültiger Energieausweis

Diese Unterlagen liefern wichtige Informationen über Größe, Bauweise und Zustand der Immobilie. Mehr Informationen zum Energieausweis finden Sie in unserem Ratgeber.

Schritt 2: Besichtigung der Immobilie

Ein erfahrener Makler oder Gutachter besichtigt die Immobilie persönlich. Bei einem Termin vor Ort werden unter anderem folgende Punkte bewertet:

• Zustand der Bausubstanz
  
• Modernisierungen der letzten Jahre
• Ausstattung der Wohnung und des Hauses
• Lage und Umfeld

Schritt 3: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Im nächsten Schritt erfolgt der Vergleich mit ähnlichen Immobilien, die kürzlich verkauft wurden oder derzeit in der Vermarktung sind. Dieses Verfahren wird als Vergleichswertverfahren bezeichnet und ist besonders bei Wohnungen und Einfamilienhäusern üblich.

Neben dem Vergleichswertverfahren bedienen sich Makler und Gutachter noch weiteren Berechnungsmodellen. Drei Berechnungsmodelle beschreiben wir in diesem Artikel genauer.

Schritt 4: Marktlage und Nachfrage berücksichtigen

Zusätzlich werden aktuelle Marktdaten analysiert:

• Angebot und Nachfrage
• Regionale Preisentwicklungen
• Bodenrichtwerte
• Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse

Schritt 5: Marktwert ermitteln und dokumentieren

Am Ende entsteht eine realistische Preisempfehlung für die Vermarktung. Oft wird eine Preisspanne angegeben, innerhalb derer sich der Verkaufspreis bewegen wird. Diese Marktwertermittlung erhalten Sie von erfahrenen Maklern erläutert und sorgfältig aufbereitet.

Welche Verfahren zur Wertermittlung gibt es?

Bei der Immobilienbewertung werden verschiedene Verfahren eingesetzt. Welches Verfahren genutzt wird, hängt von der Art der Immobilie ab. Drei der möglichen Verfahren erläutern wir hier genauer.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das häufigste Verfahren bei Wohnimmobilien. Dabei werden Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften verglichen, die kürzlich verkauft wurden oder derzeit in der Vermarktung stehen.

Tipp: achten Sie darauf, wie lange ein Inserat bereits veröffentlicht ist. Das deutet oft auf einen überzogenen Angebotspreis hin.

Typische Anwendungsfälle:

• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäuser
• Reihenhäuser

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie aus zwei Komponenten berechnet:

• Wert des Grundstücks
• Wert des Gebäudes

Der Gebäudewert ergibt sich aus den aktuellen Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Dieses Verfahren wird häufig verwendet, wenn es keine passenden Vergleichsobjekte gibt. Ebenfalls kann in einem solchen Fall das sogenannte Sanierungsverfahren angewendet werden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei vermieteten Immobilien oder Kapitalanlagen zum Einsatz. Dabei wird der Wert anhand der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet.

Typische Beispiele sind:

• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbeimmobilien
• vermietete Eigentumswohnungen

Wer führt eine Marktwertanalyse durch?

Eine Marktwertanalyse kann von verschiedenen Stellen durchgeführt werden. Welcher Ansprechpartner für Sie der richtige ist, hängt von Ihrem Vorhaben ab, wofür Sie diese Ermittlung benötigen.

Wertermittlung durch einen Immobilienmakler

Viele Immobilienmakler bieten eine kostenlose Marktwertanalyse an, wenn Eigentümer ihre Immobilie verkaufen möchten. Der Vorteil: Makler verfügen über aktuelle Marktdaten und lokale Marktkenntnisse. Dadurch gelingt es in der Regel sehr schnell, eine realistische Wertermittlung zu erhalten.

Gutachter oder Sachverständige

Ein zertifizierter Gutachter erstellt ein offizielles Verkehrswertgutachten. Dieses liegt meist sehr nah an der Wertermittlung durch einen Immobilienmakler. Der Unterschied ist, dass Sie dieses Wertgutachten für rechtliche Zwecke nutzen können. Dagegen ist es allerdings kostenpflichtig.

Dieses kostenpflichtige Wertgutachterin wird häufig benötigt bei:

• Gerichtsverfahren
• Steuerlichen Bewertungen
• Erbstreitigkeiten
• Finanzierungsfragen

Online-Tools

Im Internet gibt es zahlreiche Online-Rechner zur Immobilienbewertung. Diese liefern jedoch meist nur eine grobe Schätzung, da wichtige Faktoren wie Zustand oder Ausstattung nicht berücksichtigt werden.  Wenn Sie nur eine grobe Schätzung mit einer meist sehr großen Preispanne benötigen, können Sie dies sehr leicht selbstständig durchführen.

Sie möchten keine grobe Schätzung, sondern eine fundierte Einschätzung, was Ihre Immobilie in der wirklich wert ist? Fragen Sie dazu gerne eine kostenlose Bewertung bei Concept an.

Was kostet eine Marktwertanalyse?

Kosten einer Marktwertanalyse durch einen Immobilienmakler

Viele Immobilienmakler bieten eine kostenlose Marktwertanalyse an, wenn eine Verkaufsabsicht besteht. Das gehört häufig zum Service bei der Vermarktung einer Immobilie.

Wenn Sie eine solche kostenfreie und unverbindliche Wertermittlung für Ihre Immobilie benötigen, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

Kosten einer Marktwertanalyse durch einen Gutachter

Ein professionelles Gutachten ist deutlich umfangreicher.

Übliche Kosten:

• Kurzgutachten: ca. 1.000 – 1.500 €
• Vollgutachten: mehrere tausend Euro

Sie können sich vorab durch einen Gutachter ein Angebot einholen.

Online-Tools

Online-Bewertungen sind in der Regel kostenlos, liefern jedoch nur grobe Richtwerte.

Unser Tipp: Für einen Immobilienverkauf reicht in der Regel eine professionelle Makleranalyse aus. Immobilienmakler kennen die aktuelle Marktsituation sehr gut und helfen Ihnen kostenfrei bei der Preisfindung.

Marktwertanalyse für den Verkauf – warum sie so wichtig ist

Eine fundierte Marktwertanalyse ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienverkauf. Ein realistischer Angebotspreis sorgt dafür, dass Ihre Immobilie mehr Interessenten anspricht und schneller verkauft wird.

Ein zu hoher Preis sorgt dafür, dass die Immobilie zu lange auf dem Markt ist und dadurch „verbrennt“. Sie erhalten dadurch deutlich weniger seriöse Kaufanfragen. Interessenten werden misstrauisch – und das Objekt kann zum sogenannten „Ladenhüter“ werden. Ein zu niedriger Preis bedeutet hingegen, dass Sie Geld „verschenken“ und nicht den bestmöglichen Ertrag erzielen.

Grundlage für Verhandlungen

Der ermittelte Marktwert dient außerdem als Argumentationsbasis in Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern.

Mehr zum gesamten Verkaufsprozess erfahren Sie im Artikel „Ablauf Hausverkauf“.

Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie und möchten mit einem realistischen Angebotspreis starten? Wir begleiten Sie von der ersten Bewertung bis zum Abschluss. Unsere Leistungen im Überblick.

Fazit – Der Marktwert als Grundlage für Ihren Verkauf

Die Marktwertanalyse ist ein entscheidender Schritt, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.

Sie zeigt, welchen Preis Ihr Haus oder Ihre Wohnung aktuell am Markt erzielen kann. Dabei werden zahlreiche Faktoren berücksichtigt – von der Lage über die Ausstattung bis hin zur aktuellen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Eine professionelle Bewertung sorgt dafür, dass Sie Ihre Immobilie weder unter Wert verkaufen noch mit einem unrealistischen Preis starten.

Der wichtigste Schritt: Lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten. Als Immobilienmakler in der Region Ludwigsburg unterstützen wir Sie dabei. Fragen Sie jetzt eine kostenlose Marktwertanalyse bei Concept Living an.

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