Bodenrichtwert in Ludwigsburg und Baden-Württemberg – was er bedeutet und wie Sie ihn ermitteln

Der Bodenrichtwert taucht auf, sobald es um Grundstücke geht – beim Verkauf, bei der Grundsteuer oder bei einer Schenkung. Doch was steckt dahinter, und wie finden Sie den Wert für Ihr Grundstück in Baden-Württemberg heraus? In diesem Ratgeber erklären wir verständlich, was der Bodenrichtwert ist, wie Sie ihn kostenlos über BORIS-BW abrufen und warum er nicht mit dem Wert Ihrer Immobilie verwechselt werden darf.

Was ist ein Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert eines unbebauten Grundstücks je Quadratmeter innerhalb eines räumlich abgegrenzten Gebiets – der sogenannten Bodenrichtwertzone. Er dient als Orientierungswert für Eigentümer, Kaufinteressenten, Behörden und Sachverständige und ist gesetzlich in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.

Wichtig ist dabei: Der Bodenrichtwert bezieht sich ausschließlich auf den Boden. Gebäude, Garagen, Außenanlagen oder Modernisierungen spielen bei seiner Ermittlung keine Rolle.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Die Bodenrichtwerte werden von den unabhängigen Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden ermittelt. Grundlage hierfür sind die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge vergleichbarer Grundstücke, die in einer Kaufpreissammlung ausgewertet werden. Dadurch spiegeln Bodenrichtwerte die Entwicklung des Grundstücksmarktes wider, ohne jedoch den exakten Wert eines einzelnen Grundstücks abzubilden.

Für jede Bodenrichtwertzone wird ein Wert in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche (€ / m²) festgelegt. Alle Grundstücke innerhalb dieser Zone weisen ähnliche wertbestimmende Merkmale auf – etwa hinsichtlich Lage, Nutzung, Erschließung oder Bebauungsmöglichkeiten. Einzelne Besonderheiten eines Grundstücks werden dagegen nicht berücksichtigt. Die Bodenrichtwerte werden in Baden-Württemberg mindestens alle zwei Jahre zum Ende eines geraden Kalenderjahres neu beschlossen.

Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert – wo ist der Unterschied?

Die Begriffe Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert werden häufig verwechselt. Tatsächlich beschreiben sie jedoch unterschiedliche Größen.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert für eine gesamte Bodenrichtwertzone. Er beschreibt den durchschnittlichen Wert des Bodens pro Quadratmeter und dient als Grundlage für zahlreiche Wertermittlungen. Er ist jedoch nicht der Verkaufspreis eines konkreten Grundstücks.

Bodenwert

Der Bodenwert beschreibt den Wert eines bestimmten Grundstücks. Vereinfacht ergibt er sich aus:

Bodenrichtwert × Grundstücksfläche

In der Praxis können allerdings Zu- oder Abschläge erforderlich sein, wenn beispielsweise Grundstückszuschnitt, Erschließung, Hanglage oder andere Eigenschaften vom sogenannten Bodenrichtwertgrundstück abweichen.

Verkehrswert (Marktwert)

Der Verkehrswert oder Marktwert geht deutlich weiter. Er berücksichtigt neben dem Boden auch sämtliche Gebäude auf dem Grundstück und deren Eigenschaften, beispielsweise:

• Baujahr
• Wohnfläche
• Modernisierungszustand
• energetische Qualität
• Ausstattung
• aktuelle Marktnachfrage
• Mikrolage

Der Bodenrichtwert ist daher lediglich ein Baustein einer professionellen Immobilienbewertung. Wie sie eine vollumfängliche Marktwertanalyse angehen, erfahren Sie in unserem Blogartikel „Marktwert einer Immobilie ermitteln“.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und fragen sich, was sie eigentlich wert ist? Eine Marktwertanalyse gibt Ihnen die Antwort. Sie zeigt, welchen Preis Sie realistisch am Markt erzielen können. In diesem Ratgeber erklären wir, was eine Marktwertanalyse ist, wie sie funktioniert und welche Faktoren den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen.

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Wie ermittle ich den Bodenrichtwert in Baden-Württemberg?

Die einfachste Möglichkeit bietet das kostenlose Online-Portal BORIS-BW (Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg). Hier können Sie die Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg kostenlos abrufen.

Schritt für Schritt zum Bodenrichtwert

1. Öffnen Sie BORIS-BW
2. Geben Sie die Adresse oder Flurstücksdaten Ihres Grundstücks ein.
3. Wählen Sie das Grundstück auf der Karte aus.
4. Klicken Sie auf die Bodenrichtwertzone.
5. Anschließend werden Ihnen der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter sowie weitere wertrelevante Informationen angezeigt.

Sie können das Grundstück auf BORIS-BW auch direkt vermessen. So können Sie die Quadratmeterpreise mit der Grundstücksfläche multiplizieren.

BORIS-BW stellt die Bodenrichtwerte kostenfrei zur Verfügung. Zusätzlich können häufig PDF-Auszüge mit den wichtigsten Angaben erzeugt werden. Das Portal weist allerdings ausdrücklich darauf hin, dass dort keine Verkehrswerte oder Grundstückspreise einzelner Immobilien ausgegeben werden.

Alternativ: Auskunft beim Gutachterausschuss

Falls ein Bodenrichtwert nicht online verfügbar ist oder Sie eine amtliche Auskunft benötigen, können Sie sich an den zuständigen Gutachterausschuss wenden. Schriftliche Bodenrichtwertauskünfte sind in der Regel gebührenpflichtig, telefonische Auskünfte häufig kostenfrei.

Tipp: Achten Sie immer auf den angegebenen Stichtag. Je nach Marktentwicklung können sich Bodenrichtwerte zwischen zwei Erhebungen deutlich verändern.

Bodenrichtwert in Ludwigsburg und Umgebung

Wer den Bodenrichtwert in Baden-Württemberg recherchiert, interessiert sich häufig auch für die Preisentwicklung in der eigenen Region. Gerade im Landkreis Ludwigsburg zeigt sich, dass Bodenrichtwerte selbst auf kurzer Distanz deutlich variieren können.

Die Ursachen hierfür sind vielfältig. Neben der Lage innerhalb einer Stadt spielen unter anderem die Infrastruktur, die Nachfrage nach Wohnraum, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die zulässige Bebauung eine entscheidende Rolle. Deshalb können Grundstücke in zwei benachbarten Gemeinden trotz ähnlicher Größe einen deutlich unterschiedlichen Bodenrichtwert aufweisen.

Große Unterschiede zwischen Stadt und Umland

Die Stadt Ludwigsburg zählt zu den gefragtesten Wohnlagen in der Region Stuttgart. Entsprechend liegen die Bodenrichtwerte in vielen Wohngebieten über denen zahlreicher umliegender Gemeinden. Besonders innenstadtnahe Lagen sowie Wohngebiete mit guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität weisen häufig höhere Richtwerte auf als Randlagen.

In Lagen rund um den Marktplatz finden Sie Bodenrichtwerte zwischen 1.200 – 1.450 € je Quadratmeter. In der restlichen Stadtmitte bewegt sich der Preis je Quadratmeter auf ca. 1.000 €. Je weiter die Lage in Richtung Oßweil und Pflugfelden verläuft, fällt der Preis auf ca. 800 – 950 € je Quadratmeter.

Im Umland – beispielsweise in Gemeinden wie Freiberg am Neckar, Murr, Benningen am Neckar oder Steinheim an der Murr – fallen die Bodenrichtwerte oftmals niedriger aus. In Freiberg am Neckar betragen die Bodenrichtwerte je nach Wohngebiet zwischen 600 – 750 €, in Steinheim an der Murr zwischen 590 – 800 € und in Murr zwischen 500 – 650 €. Benningen zeigt zum Beispiel sehr deutlich, dass auch innerhalb einer Ortschaft der Bodenrichtwert enorm variieren kann. Im unteren Teil am Neckar liegt der Bodenrichtwert bei 625 – 735 €, im oberen Teil der Ortschaft bereits bei 700 – 965 €.

Positive Entwicklung der Grundstückspreise in Ludwigsburg

Dennoch haben sich auch dort die Grundstückspreise in den vergangenen Jahren positiv entwickelt. Die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum im Großraum Stuttgart wirkt sich inzwischen auf nahezu den gesamten Landkreis aus.
Gleichzeitig gilt: Innerhalb jeder Gemeinde existieren unterschiedliche Bodenrichtwertzonen. Ein Grundstück in bevorzugter Wohnlage kann daher einen deutlich höheren Bodenrichtwert aufweisen als ein Grundstück im gleichen Ortsteil mit ungünstigerer Lage oder anderer Nutzungsmöglichkeit. Deshalb sollte der Bodenrichtwert stets als Orientierungswert für eine bestimmte Lage verstanden werden – nicht als allgemeiner Grundstückspreis einer Stadt oder Gemeinde.

Auch die Immobilienpreise in und um Ludwigsburg haben sich in den vergangenen Jahren massiv verändert. Wie sich die Immobilienpreise in Ludwigsburg entwickeln, finden Sie in unserem Blogartikel „Immobilienpreise Ludwigsburg“.

Wofür brauche ich den Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert kommt in zahlreichen Situationen zum Einsatz. Er dient Behörden, Eigentümern und Sachverständigen als wichtige Grundlage für unterschiedliche Wertermittlungen und steuerliche Verfahren.

1. Grundsteuer

Seit der Grundsteuerreform spielt der Bodenrichtwert bei der Besteuerung von Grundstücken eine wichtige Rolle. In Baden-Württemberg gilt zwar das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell, bei dem insbesondere Grundstücksfläche und Bodenrichtwert berücksichtigt werden. Gebäude bleiben bei der Berechnung der Grundsteuer grundsätzlich unberücksichtigt.

Dadurch beeinflusst ein höherer Bodenrichtwert regelmäßig auch den steuerlichen Grundsteuerwert eines Grundstücks. Maßgeblich ist jeweils der zum gesetzlichen Bewertungsstichtag festgestellte Bodenrichtwert.

Weitere Informationen zur Grundsteuer finden Sie in unserem Blogartikel „Grundsteuer Baden-Württemberg“.

2. Erbschaft und Schenkung

Auch bei einer Erbschaft oder Schenkung kann der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle spielen. Finanzämter greifen bei der Bewertung von Grundstücken auf verschiedene gesetzlich geregelte Bewertungsverfahren zurück. Der Bodenrichtwert bildet dabei häufig die Grundlage für die Ermittlung des Bodenwerts.

Insbesondere bei unbebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert ein wesentlicher Bewertungsmaßstab. Bei bebauten Grundstücken fließt er als Bestandteil in die Gesamtbewertung ein.

Sie möchten ein geerbtes Haus verkaufen? Wichtige Informationen zum Ablauf und Tipps & Tricks finden Sie in unserem Blogartikel „Geerbtes Haus verkaufen“.

Auch beim Überschreiben eines Grundstücks oder einer Immobilie gibt es viele Fallstricke zu beachten. Infos dazu finden Sie in unserem Artikel „Haus überschreiben“.

3. Grundstücks- oder Hausverkauf

Viele Eigentümer recherchieren zunächst den Bodenrichtwert, wenn sie einen Verkauf planen. Das ist sinnvoll, denn der Richtwert vermittelt einen ersten Eindruck vom Wert des Grundstücks.

Allerdings sollte daraus kein konkreter Angebotspreis abgeleitet werden. Der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis hängt von zahlreichen weiteren Faktoren ab, beispielsweise:

• Größe und Zuschnitt des Grundstücks
• Bebaubarkeit
• Zustand und Alter des Gebäudes
• energetische Ausstattung
• Modernisierungen
• aktuelle Nachfrage am lokalen Immobilienmarkt

Gerade in dynamischen Märkten wie Ludwigsburg oder der Region Stuttgart können die tatsächlichen Verkaufspreise erheblich vom rechnerischen Bodenwert abweichen.

Vom Bodenwert zum tatsächlichen Immobilienwert

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiges Instrument, ersetzt jedoch keine professionelle Immobilienbewertung. Während der Bodenrichtwert ausschließlich den durchschnittlichen Wert des Bodens innerhalb einer Bodenrichtwertzone beschreibt, setzt sich der tatsächliche Marktwert einer Immobilie aus zahlreichen weiteren Faktoren zusammen.

Zu den wichtigsten Einflussgrößen gehören unter anderem:

• Lage innerhalb der Gemeinde
• Grundstücksgröße und Zuschnitt
• Baujahr des Gebäudes
• Wohnfläche
• energetischer Zustand
• Modernisierungen
• Ausstattung
• Angebot und Nachfrage am regionalen Immobilienmarkt

Ein modernisiertes Einfamilienhaus in guter Wohnlage kann daher einen deutlich höheren Marktwert erzielen als ein sanierungsbedürftiges Objekt auf einem vergleichbaren Grundstück. Umgekehrt kann auch ein hoher Bodenrichtwert einen schlechten Gebäudezustand nicht vollständig ausgleichen.

Deshalb nutzen professionelle Immobilienmakler und Sachverständige den Bodenrichtwert lediglich als einen Baustein innerhalb einer umfassenden Wertermittlung.
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte sich daher nicht ausschließlich am Bodenrichtwert orientieren, sondern den tatsächlichen Marktwert professionell ermitteln lassen. Nur so lässt sich ein realistischer Verkaufspreis festlegen und das vorhandene Wertpotenzial optimal ausschöpfen.

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Fazit

Der Bodenrichtwert in Baden-Württemberg bietet Eigentümern, Käufern und Erben eine wertvolle Orientierung. Er zeigt den durchschnittlichen Bodenwert einer bestimmten Lage und bildet die Grundlage für zahlreiche Bewertungs- und Steuerverfahren. Ermittelt wird er von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlich erzielter Kaufpreise und kann kostenlos über das Online-Portal BORIS-BW eingesehen werden.

Gleichzeitig gilt: Der Bodenrichtwert beschreibt ausschließlich den Wert des Bodens – nicht den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie. Gebäude, Modernisierungen, Ausstattung oder die aktuelle Nachfrage bleiben unberücksichtigt. Wer den realistischen Verkaufspreis eines Hauses oder einer Wohnung ermitteln möchte, benötigt daher immer eine vollständige Immobilienbewertung.

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