Maklerprovision beim Hausverkauf 2026: Höhe, Berechnung und wer nach dem neuen Gesetz zahlt

Die Maklerprovision ist einer der größten Kostenposten beim Immobilienverkauf – und seit dem neuen Gesetz von Dezember 2020 (§§ 656a–d BGB) gelten klare Regeln zur Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Trotzdem hält sich hartnäckig der Mythos, der Käufer zahle alles allein. Wie hoch ist die Provision in Baden-Württemberg heute? Wer zahlt sie wirklich? Und wann ist sie überhaupt fällig? Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen transparenten Überblick – mit konkreten Beispielen aus der Region Ludwigsburg.

Was ist die Maklerprovision?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, begegnet Ihnen schnell der Begriff der Maklerprovision. Doch was verbirgt sich genau dahinter?

Einfach erklärt ist die Maklerprovision das Honorar, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Objekts erhält. In der Praxis begegnen Ihnen oft auch die Begriffe Courtage oder Maklerlohn. Lassen Sie sich davon nicht verwirren: Diese Bezeichnungen werden meist völlig gleichbedeutend verwendet.

Gesetzliche Regelung der Maklerprovision

Das entscheidende Merkmal dieser Vergütung ist das sogenannte Erfolgsprinzip, welches gesetzlich in § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert ist. Für Sie bedeutet das: Eine Provision wird ausschließlich dann fällig, wenn der Kaufvertrag tatsächlich rechtskräftig zustande kommt. Bleibt die Suche oder die Vermittlung erfolglos, entstehen für Sie auch keine Provisionskosten.

Die Höhe der Courtage ist dabei nicht willkürlich. Als Bemessungsgrundlage dient stets der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis der Immobilie. Anhand dieses Betrags wird der prozentuale Anteil der Provision berechnet.
Weiterführende Information über Inhalte der Notarvertrages und den Notarkosten finden Sie in unserem Detailartikel „Notarkosten beim Hausverkauf“.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Baden-Württemberg?

Wenn Sie in Baden-Württemberg ein Haus oder eine Wohnung kaufen, sollten Sie die Nebenkosten genau einplanen. Bei der Suche nach der „Maklerprovision BW“ stoßen Sie schnell auf den regionalen Marktstandard: Üblich sind 3,57 % inkl. MwSt. pro Partei. Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten meist hälftig, was eine Gesamtprovision von 7,14 % des Kaufpreises ergibt.

Die Höhe variiert stark nach Bundesland. Während in Regionen wie Nordrhein-Westfalen historisch oft andere Sätze galten, sind die 3,57 % pro Seite in den Hauptregionen von Baden-Württemberg – wie Ludwigsburg, Bietigheim-Bissingen, Leinfelden-Echterdingen, Vaihingen an der Enz und Backnang – die feste Regel.

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Dimension: Bei einem Verkaufspreis von 500.000 € zahlt jede Partei rund 17.850 € Provision.

Das Gute für Sie: Die Provision ist grundsätzlich Verhandlungssache, da es keine gesetzliche Maximalhöhe gibt. Beachten Sie jedoch, dass die Provisionsregelungen seit 2020 zwingend in Textform (§ 656a BGB) fixiert sein müssen. Eine mündliche Absprache reicht nicht mehr aus.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Früher war die Verteilung regional sehr unterschiedlich: Vor Dezember 2020 trug in Baden-Württemberg oft allein der Käufer die volle Courtage. Seit dem 23. Dezember 2020 sorgt das „unechte Bestellerprinzip“ nach den §§ 656c und 656d BGB für eine bundesweit einheitliche Regelung.

Die Grundregel beim privaten Hausverkauf besagt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Bei einer Doppeltätigkeit (§ 656c BGB), wenn der Makler also für beide Seiten arbeitet, ist eine strikte 50/50-Aufteilung zwingend vorgeschrieben. Eine einseitige Vergünstigung ist unzulässig. Selbst bei einem reinen Verkäuferauftrag (§ 656d BGB) darf dieser maximal 50 % der Kosten an den Käufer weitergeben.

Wichtig für Sie: Diese Schutzregeln gelten ausschließlich für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Privatpersonen verkauft werden. Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten fallen nicht darunter. Zudem gilt bei Mietverträgen bereits seit Juni 2015 das „echte“ Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Kosten komplett allein.

Was hat das neue Gesetz zur Maklerprovision 2020 geändert?

Das am 23. Dezember 2020 in Kraft getretene „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ hat den Immobilienmarkt bundesweit vereinheitlicht. Ziel war es, Käufer vor einer einseitig hohen Belastung zu schützen und die Kaufnebenkosten effektiv zu begrenzen.

Die wichtigsten Neuerungen für Sie im Überblick:

• Textformpflicht (§ 656a BGB): Ein Maklervertrag per Handschlag ist ungültig. Die Vereinbarung muss schriftlich fixiert sein, wobei E-Mail, SMS oder WhatsApp genügen.
• Strikte Kostenteilung (§ 656c BGB): Vertritt der Makler beide Seiten (Doppeltätigkeit), müssen Verkäufer und Käufer exakt die gleiche Provisionshöhe zahlen.
• Maximale Umlage (§ 656d BGB): Beauftragt nur eine Partei den Makler einseitig, darf sie höchstens 50 % der Kosten an die andere Seite weitergeben.

Wichtig: Gemäß § 656b BGB gilt dies nur beim privaten Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Verstöße führen zur Nichtigkeit der Vereinbarung – Sie können gezahlte Beträge zurückfordern. Die Regelung ist 2026 unverändert aktuell.

Weitere Information über den Ablauf Ihres Immobilienverkaufs finden Sie auf unserer Detailseite „Wie verkauft man ein Haus? Ablauf in 7 Schritten“.

Wie berechnet man die Maklerprovision?

Die Berechnung der Maklerprovision ist unkompliziert, da sie sich direkt am tatsächlichen Erfolg orientiert. Die grundlegende Formel hierfür lautet:

Notarieller Kaufpreis x Provisionssatz = Provision pro Partei

In Baden-Württemberg liegt der übliche Provisionssatz bei 3,57 % für den Käufer und den Verkäufer. Zwei Praxisbeispiele verdeutlichen dies:

• Einfamilienhaus in Ludwigsburg: Bei einem vertraglich vereinbarten Kaufpreis von 650.000 € ergibt sich eine Maklerprovision von exakt 23.205 € für jede der beiden Parteien.
• Eigentumswohnung in Bietigheim-Bissingen: Beträgt der Kaufpreis hier 380.000 €, belaufen sich die Kosten auf 13.566 € pro Seite.

Mehwertsteuer bei der Maklerprovision

Ein wichtiger Hinweis für Sie: Der marktübliche Satz von 3,57 % versteht sich bereits inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %. Prüfen Sie vor dem Abschluss des Maklervertrags dennoch immer genau, ob es sich bei dem vereinbarten Prozentsatz um einen Brutto- oder Nettowert handelt, um spätere finanzielle Überraschungen zu vermeiden.

Da sich die Provision direkt am Kaufpreis bemisst, lohnt sich vorab eine realistische Marktwertanalyse Ihrer Immobilie.

Wissen Sie, was die Provision in Ihrem konkreten Fall bedeutet? Da sie sich am Kaufpreis bemisst, lohnt sich der erste Schritt: Wir bewerten Ihre Immobilie kostenlos und besprechen das Provisionsmodell vorab klar und ehrlich.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Die Maklerprovision ist an das gesetzliche Erfolgsprinzip gekoppelt. Für Sie bedeutet das: Die Vergütung wird erst dann fällig, wenn der Hauptvertrag – also der notarielle Kaufvertrag der Immobilie – erfolgreich und rechtskräftig von beiden Parteien unterschrieben wurde. Kommt kein Verkauf zustande, müssen Sie auch keine Provision zahlen.

Eine wichtige Ausnahme betrifft sogenannte Reservierungsgebühren. Diese Anzahlungen sind rechtlich oft umstritten. Ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat den Spielraum für Makler hierbei stark eingeschränkt.

Rechnungstellung nach dem Notartermin

Nach der erfolgreichen Beurkundung erhalten Sie die Rechnung des Maklers. Das übliche Zahlungsziel liegt im Regelfall bei 7 Tagen nach Rechnungsstellung.

Sollte der Kaufvertrag nachträglich wieder aufgehoben werden, bleibt der Provisionsanspruch grundsätzlich bestehen. Eine Rückforderung der bereits gezahlten Courtage ist für Sie nur dann möglich, wenn der Vertrag aufgrund von schwerwiegenden, wichtigen Gründen (wie arglistiger Täuschung) rückwirkend für nichtig erklärt wird.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Ob Sie die Maklerprovision steuerlich geltend machen können, hängt primär von der zukünftigen Nutzung der Immobilie ab.

Erwerben oder verkaufen Sie eine selbstgenutzte Immobilie, müssen wir Sie enttäuschen: Die Provision ist für Sie als Privatperson leider nicht steuerlich absetzbar. Sie zählt hier zu den nicht abziehbaren Kosten der privaten Lebensführung.

Anders verhält es sich bei einer vermieteten Immobilie: Wenn Sie das Objekt als Kapitalanlage erwerben, können Sie die Maklerprovision in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten oder über die Abschreibung geltend machen.

Die Provision zählt zu den Veräußerungskosten

Verkaufen Sie ein Objekt, kann die Provision zudem als Veräußerungskosten dienen. Wenn Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen (§ 23 EStG), wird die gezahlte Provision direkt vom Veräußerungsgewinn abgezogen. Das mindert Ihre Spekulationssteuer spürbar.

Unser Tipp für Sie: Bewahren Sie alle Rechnungen und Zahlungsbelege lückenlos auf und beziehen Sie frühzeitig Ihren Steuerberater ein, um alle steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.

Maklerprovision verhandeln – was ist realistisch?

Viele Eigentümer und Käufer wissen gar nicht, dass die Maklerprovision gesetzlich nicht starr festgelegt, sondern reine Verhandlungssache ist. Kein Gesetz schreibt Ihnen einen exakten Prozentsatz vor.

In der Praxis ist ein Spielraum nach unten von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten durchaus realistisch – größere Nachlässe sind dagegen selten. Alternativ können Sie erfolgsabhängige Modelle vereinbaren, bei denen der Makler beispielsweise einen Bonus erhält, wenn er für Sie einen besonders hohen Verkaufspreis erzielt.

Vorsicht bei niedrigen Prozentsätzen

Aber Vorsicht: Wenn ein Makler Ihnen sofort extrem niedrige Sätze anbietet, sollten Sie genau hinsehen. Oft drohen dann spürbare Abstriche beim Service, der Vermarktungsreichweite oder der Professionalität des Exposés.

Achten Sie stets darauf, jede getroffene Provisionsvereinbarung sowie die genauen Serviceleistungen schriftlich im Maklervertrag festzuhalten. So sichern Sie sich rechtlich optimal ab und vermeiden Missverständnisse.

Wann lohnt sich ein Makler – wann nicht?

Die Entscheidung für oder gegen einen Makler hängt stark von Ihrer individuellen Situation ab. Der Mehrwert eines Profis liegt in einer marktgerechten Bewertung, professioneller Vermarktung, Bonitätsprüfungen der Interessenten, der Verhandlungsführung und der Notarkoordination.

Ein Makler lohnt sich für Sie besonders bei einem hohen Verkaufspreis, einer komplexen Marktlage, wenn Sie überregional Käufer suchen oder schlicht unter Zeitmangel leiden. Hier schützt Sie Fachwissen vor teuren Fehlern.

Ein Privatverkauf hingegen bietet sich an, wenn Sie die Immobilie schnell im Bekanntenkreis veräußern, die Marktlage extrem unkompliziert ist oder Sie bereits fundierte Erfahrung mitbringen. Weitere Informationen über den Verkauf ohne Makler finden Sie auf unserem Detailartikel „Haus oder Wohnung ohne Makler verkaufen“.

Unser Tipp für Sie: Nutzen Sie eine realistische Selbsteinschätzung. Prüfen Sie ehrlich Ihre Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungssicherheit. Der Concept Living-Ansatz setzt hierbei auf eine ehrliche, persönliche Beratung und eine fundierte, marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie – ganz ohne überzogene Versprechen, damit Sie die beste Entscheidung für Ihr Vermögen treffen können.

Fazit – Maklerprovision transparent erklärt

Zusammenfassend lässt sich sagen: Beim Immobilienkauf in Baden-Württemberg ist eine Courtage von 3,57 % inkl. MwSt. pro Partei der absolute Marktstandard. Dank des seit Ende 2020 geltenden Gesetzes werden die Kosten fair und bundesweit einheitlich zwischen Ihnen als Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Obwohl die Provision grundsätzlich Verhandlungssache ist, sollten Sie bedenken, dass die Qualität der Vermarktung und des Services nicht unter extremen Preisnachlässen leiden darf. Steuerlich gilt: Nutzen Sie das Objekt als vermietete Kapitalanlage, können Sie die Maklergebühren absetzen – bei einer selbstgenutzten Immobilie hingegen nicht.

Sie überlegen, eine Immobilie in Ludwigsburg oder der umliegenden Region zu verkaufen? Concept Living steht Ihnen als verlässlicher Partner zur Seite. Wir bewerten Ihre Immobilie für Sie vollkommen kostenlos und transparent. Alle passenden Provisionsmodelle besprechen wir mit Ihnen vorab klar, fair und absolut ehrlich

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