Notarkosten beim Hausverkauf – Wer zahlt was und worauf Verkäufer achten müssen

Der Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eines der größten finanziellen Vorhaben ihres Lebens. Dabei geht es nicht nur um den reinen Kaufpreis, sondern auch um die sogenannten Kaufnebenkosten. Ein zentraler Akteur in diesem Prozess ist der Notar. Ohne ihn geht in Deutschland beim Immobilienkauf nichts – das ist gesetzlich festgeschrieben. Doch während sich Käufer oft intensiv mit der Finanzierung dieser Kosten auseinandersetzen, stellen sich Verkäufer häufig die Frage: Was kommt eigentlich auf mich zu?

In diesem Ratgeber beleuchten wir das Thema Notarkosten detailliert aus der Verkäuferperspektive. Wir klären, wer welche Gebühren übernimmt, warum die Kosten nicht verhandelbar sind und welche Risiken Sie als Verkäufer kennen sollten.

Warum ist ein Notar beim Hausverkauf Pflicht?

In Deutschland herrscht bei vielen Verträgen Formfreiheit, doch bei Immobilien macht der Gesetzgeber eine strikte Ausnahme.

Gesetzliche Grundlage im Bürgerlichem Gesetzbuch

Gemäß § 311b des BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Ein Handschlag oder ein privatschriftliches Dokument reicht nicht aus. Ohne die Unterschrift und das Siegel eines Notars ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam. Diese Regelung dient dem Übereilungsschutz: Käufer und Verkäufer sollen vor weitreichenden Entscheidungen geschützt und umfassend über die rechtlichen Folgen aufgeklärt werden.

Die Rolle des Notars: Neutralität und Rechtssicherheit

Der Notar ist kein Vertreter einer Partei, sondern ein unabhängiger und unparteiischer Träger eines öffentlichen Amtes. Seine Aufgaben sind vielfältig:

• Beurkundung: Er liest den Vertragstext im Beisein beider Parteien laut vor und stellt sicher, dass alle Klauseln verstanden wurden.
• Rechtssicherung: Er prüft die Identität der Beteiligten und stellt sicher, dass keine sittenwidrigen Vereinbarungen getroffen werden.
• Abwicklung: Der Notar korrespondiert mit dem Grundbuchamt, holt notwendige Genehmigungen (z. B. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde) ein und überwacht die Kaufpreiszahlung.

Hinweis: Wie genau ein solcher Notartermin abläuft und was Sie an Unterlagen mitbringen müssen, erfahren Sie im Detail in unserem Artikel „Wie verkauft man ein Haus“.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?

Die Kostenverteilung beim Immobilienverkauf folgt in Deutschland einer festen Tradition, auch wenn theoretisch Vertragsfreiheit herrscht.

Die Grundregel: Der Käufer trägt den Großteil

In der Praxis übernimmt fast immer der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie den Vollzug im Grundbuch. Dazu gehören:

• Die Gebühr für die Beurkundung des Vertrags.
• Die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung (die „Reservierung“ im Grundbuch für den Käufer).
• Die Kosten für die endgültige Eigentumsumschreibung.

Was zahlt der Verkäufer?

Der Verkäufer ist jedoch nicht völlig kostenfrei. Er trägt in der Regel die Kosten für die Lastenfreistellung. Das bedeutet: Wenn auf der Immobilie noch alte Grundschulden Ihrer Bank lasten, müssen diese gelöscht werden, damit der Käufer ein „sauberes“ Grundbuch erhält.

• Typische Verkäuferkosten: Für die Löschung einer Grundschuld sowie die Einholung der Löschungsbewilligung bei der Bank fallen ca. 100 € bis 300 € an.

Das Risiko: Die Gesamtschuldnerische Haftung

Ein Punkt, den viele Verkäufer unterschätzen: Gegenüber dem Notar haften beide Parteien gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, wenn der Käufer die Notarrechnung nicht bezahlt (z. B. wegen Zahlungsunfähigkeit), kann sich der Notar an Sie als Verkäufer wenden, um seine Gebühren einzufordern – völlig ungeachtet dessen, was im Kaufvertrag vereinbart wurde.

Praxiswarnung für Verkäufer: Prüfen Sie die Bonität des Käufers (Finanzierungsbestätigung) vor der Beurkundung sehr genau. Sollte der Verkauf platzen, weil der Käufer nicht zahlen kann, bleiben Sie unter Umständen auf den Notarkosten für den Vertragsentwurf oder die Beurkundung sitzen.

Ähnliche Haftungsregeln gelten auch bei der Grunderwerbsteuer. Lesen Sie dazu mehr in unserem Blog-Artikel „Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg“

Möchten Sie sichergehen, dass Ihr Käufer wirklich zahlungsfähig ist? Wir begleiten Sie durch den gesamten Verkaufsprozess – von der Käuferprüfung bis zum Notartermin. Unsere Leistungen im Überblick.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf?

Die Gebühren für Notare sind nicht verhandelbar, da sie im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fest verankert sind.

Einheitliche Gebühren bundesweit

Es gibt keinen Preiswettbewerb unter Notaren. Ein Notar in Stuttgart verlangt für dieselbe Leistung exakt das Gleiche wie ein Notar in Berlin oder einer kleinen Gemeinde im Schwarzwald. Die Gebühren richten sich streng nach dem Geschäftswert (in der Regel der Kaufpreis).

Faustformel für die Berechnung

Für die Kalkulation der Nebenkosten (Notar + Grundbuchamt) rechnet man im Durchschnitt mit 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Dabei entfallen etwa 1,0 % bis 1,2 % auf den Notar und der Rest auf das Grundbuchamt für die diversen Eintragungen.

Beispielrechnungen (Kaufpreis vs. Gesamtkosten)

In begehrten Regionen wie Ludwigsburg oder dem Rems-Murr-Kreis liegen die Immobilienpreise oft am oberen Ende dieser Skala, wodurch auch die absoluten Gebühren entsprechend steigen.

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Was ist in den Notarkosten enthalten?

Die Rechnung des Notars ist oft lang und für Laien schwer zu lesen. Hier sind die wichtigsten Posten, die abgerechnet werden:

1. Beurkundungsgebühr: Der größte Posten. Er deckt die Erstellung des Entwurfs, die Beratung und die eigentliche Verlesung bzw. Beurkundung ab.
2. Vollzugsgebühr: Für die Kommunikation mit Ämtern und Behörden (z. B. Einholung des Vorkaufsrechtsverzichts).
3. Betreuungsgebühr: Fällt an, wenn der Notar die Zahlungsabwicklung überwacht und die Parteien über die Kaufpreisfälligkeit informiert.
4. Auflassungsvormerkung: Die Sicherung des Käufers im Grundbuch.
5. Eigentumsumschreibung: Der finale Schritt nach Kaufpreiszahlung.

Zusatzoption Notaranderkonto:

In manchen Fällen wird ein Notaranderkonto genutzt, über das das Geld fließt. Da dies für den Notar einen hohen Verwaltungsaufwand bedeutet, fallen hierfür zusätzliche Gebühren an. Heutzutage ist dies jedoch nur noch in speziellen Konstellationen (z. B. Zwangsversteigerungen oder sehr komplexen Ablösungen) notwendig; die Direktzahlung an den Verkäufer ist der Standard.

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Wichtig: Die Grunderwerbsteuer ist kein Bestandteil der Notarrechnung. Diese wird separat vom Finanzamt erhoben. Lesen Sie dazu mehr in unserem Blog-Artikel „Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg“

Notarkosten beim Hausverkauf – steuerlich absetzbar?

Ob Sie die Notarkosten steuerlich geltend machen können, hängt massiv von Ihrer individuellen Situation ab.

Perspektive Verkäufer

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Sie die Notarkosten (insbesondere die für die Lastenfreistellung) als Veräußerungskosten geltend machen. Dies ist jedoch nur dann relevant, wenn Sie den Verkaufserlös versteuern müssen – also, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist (und es sich nicht um eine selbstgenutzte Immobilie handelt). In diesem Fall mindern die Notarkosten den zu versteuernden Gewinn.

Perspektive Käufer

Für Käufer zählen Notarkosten zu den Anschaffungsnebenkosten.

• Vermietete Objekte: Hier können die Kosten über die Jahre abgeschrieben werden (AfA), was die Steuerlast mindert.
• Eigennutzung: Wer selbst einzieht, kann Notarkosten leider nicht von der Steuer absetzen.

Tipp: Das Thema Steuern ist komplex, besonders bei Erbschaften. Schauen Sie in unseren Ratgeber „Geerbtes Haus verkaufen“, um mehr über die Spekulationsfrist zu erfahren.

Notarkosten in Baden-Württemberg – gibt es regionale Unterschiede?

Viele Eigentümer in unserer Region fragen uns, ob in Städten wie Ludwigsburg, Leinfelden-Echterdingen oder Bietigheim-Bissingen andere Sätze gelten als im Rest der Bundesrepublik.

Die Antwort ist ein klares Nein. Wie bereits erwähnt, sorgt das GNotKG für eine bundesweite Einheitlichkeit. Es spielt keine Rolle, ob der Notar in einer Metropole oder auf dem Land ansässig ist.

Der regionale Faktor ist der Marktwert: Da die Immobilienpreise in Baden-Württemberg, insbesondere im Speckgürtel von Stuttgart, deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegen, sind die absoluten Beträge der Notarkosten hier meist höher. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus in unserer Region zwischen 400.000 € und 650.000 € müssen Sie mit Notar- und Grundbuchkosten rechnen, die schnell die 10.000-Euro-Marke erreichen oder überschreiten.

Als Verkäufer gut vorbereitet zum Notartermin

Beim Immobilienverkauf zahlt oft der Käufer den Großteil der notariellen und vertraglichen Abwicklungskosten. Der Verkäufer haftet mit, daher ist eine gründliche Bonitätsprüfung des Käufers sinnvoll, um Risiken zu minimieren. Eine solide Bonitätsprüfung stärkt Ihre Verhandlungsposition und reduziert potenzielle Verzögerungen im Zahlungsfluss.

Kosten frühzeitig einplanen ist der Schlüssel: Ermitteln Sie schon vor dem Notartermin alle positionierten Ausgaben wie Grundbuchkosten, Grundschuld- oder Sicherungsgebühren, Maklerhonorar (falls vorhanden) sowie Rechts- und Beratungskosten, um einen realistischen Finanzplan zu erhalten.

Notarkosten sind nur ein Teil der Gesamtnebenkosten: Neben dem Notar fallen weitere Kosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und mögliche zusätzliche Beglaubigungen an. Hinweise zur Grunderwerbsteuer finden Sie hier im Ratgeber "Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg".

Concept Living begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess, wir helfen bei der Bonitätseinschätzung potenzieller Käufer, erstellen eine transparente Kostenübersicht und koordinieren alle Schritte mit Notar und Grundbuchamt. Sprechen Sie uns an!